Coronavirus ed accordi sul pagamento dei canoni di locazione ad uso commerciale
A seguito dell’emergenza sanitaria provocata dal contagio da Covid 19 abbiamo letto svariati interventi in ambito di locazione commerciale circa l’opportunità del raggiungimento di un accordo tra locatore e conduttore per il pagamento dei canoni di locazione.
A parte la piena condivisibilità del perseguimento di un accordo transattivo tra le parti, è doveroso capire nel dettaglio quali sono le ragioni giuridiche per le quali è opportuno raggiungere tale accordo.
Prima di tutto, si deve premettere che le misure adottate a livello governativo nell’ambito dell’emergenza sanitaria in corso non sono intervenute nella disciplina dei rapporti locatizi ad uso commerciale, salvo prevedere solamente un credito di imposta per il conduttore sui canoni corrisposti per il mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1, motivo per il quale, rebus sic stantibus, i canoni dovrebbero essere pagati, atteso che il conduttore non può sospendere il pagamento dei canoni di locazione per nessuna ragione, salvo il caso in cui l’immobile sia materialmente inutilizzabile.
E’ dunque legittimo domandarsi come comportarsi nel caso di specie dinanzi ai recenti DPCM con i quali è stata inibita la vendita al dettaglio (per i beni non essenziali e primari) nei locali commerciali presenti nel territorio nazionale.
Se da un lato, come abbiamo già anticipato, il locatore potrà pretendere il pagamento del canone di locazione dell’immobile perché l’impedimento al suo utilizzo da parte del conduttore (contatto con il pubblico) non dipende da una impossibilità materiale del bene ( si pensi ai casi di inagibilità per distruzione o rovina, per allagamento, per terremoto), dall’altro lato, lo stesso conduttore potrà eccepire che l’inutilizzo temporaneo del bene locato dipende da un’impossibilità sopravvenuta per un causa ad esso non imputabile ex art. 1256 c.c., con conseguente esonero di responsabilità in caso di ritardo nell’adempimento.
A ciò si deve aggiungere che, nella maggior parte dei casi, un locale ad uso commerciale viene locato per svolgere la duplice funzione sia di sede del punto vendita e quindi di deposito di merce, sia di luogo di vendita al pubblico della stessa, funzione quest’ultima che, come più volte ricordato, è temporaneamente inibita, mentre la prima è tutt’ora praticabile dal conduttore il quale, non solo può sfruttare l’immobile locato per mantenere il deposito della merce, ma potrebbe anche continuare a vendere on line (tramite ecommerce) o a fare consegne a domicilio; dunque, in tali casi, appare giustificata la richiesta di un conduttore di chiedere una riduzione al locatore, proporzionalmente alla ridotta utilità che può trarre dal locale, del proprio canone di locazione per il tempo in cui permane l’impossibilità parziale prevista ai sensi dell’art. 1464 c.c.
Inoltre, per completare il quadro giuridico del caso di specie desumibile dal nostro codice civile, è opportuno analizzare anche l’art. 1467 commi 1 e 3 c.c. secondo il quale, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, come il contratto di locazione, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa (pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili (misure di contenimento per contrastare il Covid-19) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, mentre l’altra parte, invece, può evitarla offrendo una modifica volta a ricondurlo nel rispetto del principio di equità del sinallagma contrattuale.
In questo quadro, si inserisce il comma 6-bis del DL 6/2020, introdotto dall’art. 91 comma 1 D.L. n. 18/2020, per il quale “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Da tale previsione normativa deriva quindi l’opportunità del locatore di ascoltare attentamente le eventuali richieste del proprio conduttore, purché ovviamente le stesse siano riconducibili alla chiusura dell’attività commerciale a seguito delle misure di contenimento, proprio perché tale norma, seppur non abrogando minimamente l’articolo 1218 c.c. (responsabilità del debitore), impone comunque al Giudice, che sia chiamato a decidere su una controversia inerente un inadempimento del conduttore in ordine al pagamento del canone, di “valutare l’esclusione” della responsabilità del debitore, come detto, solo nel caso in cui l’inadempimento sia stato provocato dal “rispetto delle misure di contenimento” e quindi dalla chiusura dei negozi delle attività non ritenute essenziali.
Da ciò ne discende l’opportunità e la convenienza per entrambe le parti (locatore e conduttore) di raggiungere un accordo transattivo sul pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo per il quale permane la chiusura delle attività ritenute non essenziali, ottenendo ad esempio due possibili risultati:
1) sospensione del pagamento dei canoni: il canone di locazione non viene pagato alle scadenze delle mensilità riguardanti la chiusura dell’attività ed al termine dell’emergenza sanitaria, il conduttore potrà riprendere il pagamento come contrattualmente previsto ed accordarsi con il locatore per il versamento dei canoni rimasti “sospesi”, senza dover corrispondere interessi di mora od altri accessori (ad esempio mediante rateizzazione, accordi a saldo e stralcio, ovvero anche rinunzia da parte del locatore), con riserva in ogni caso di richiedere un’equa modifica delle condizioni contrattuali in relazione al mutato contesto economico;
2) riduzione del canone: le parti semplicemente si accordano per una riduzione del canone di locazione per un dato periodo temporale che può anche essere ricondotto alla durata dell’emergenza sanitaria in corso, anche in questo caso con riserva in ogni caso di richiedere un’equa modifica delle condizioni contrattuali in relazione al mutato contesto economico;
La convenienza del raggiungimento di un accordo nei termini sopra indicati si evince, oltreché dallo scongiurare l’instaurazione di un contenzioso (peraltro preceduto dal preventivo tentativo di mediazione obbligatoria), anche dalla possibilità di accedere ai benefici del decreto “Sblocca Italia” DL n. 133/2014 che prevedono l’esenzione da bollo ed imposta di registro degli accordi modificativi del canone di locazione, nonché per il locatore, in caso di riduzione del canone, di evitare di versare le imposte su parte dei canoni non percepiti.
Avv. Lorenzo Valdarnini
Co – Legal
